价高还买不着，武汉楼市现“苹果式”卖房！“饥饿营销”是病，得治
特约撰稿：权哥
上次权哥买房专栏说了，认为武汉二环房价两万有抗性，到了可能会跌，有些小伙伴表示不能接受：有的认为到不了，有的认为会很快突破这个价。
权哥在此说明：我说的是整体均价，即包括武昌和汉阳在内的区域都超过两万。事实上汉口二环内的房价现在已经有很多都超过2万了，有些精装房还在往2.5万方向走。
所以，权哥个人认为，如果等到武汉二环再无两万以下的房子、三环内普遍超过1万5以后，可能房价不会马上应声下跌，但真的很难再往上涨了，这时就等着国家出台挤压泡沫的政策吧。
为什么说武汉的房价拐点很难到来呢？原因就在于过去这一年房子卖得很好、房价涨得很快，大多数开发商都赚得盆满钵满了，甚至足够支撑未来一年多在即使没有很好的销量下也坚持不降价。
不过，各位对武汉这座城市有信心的小伙伴们，要相信：每一次武汉房价的阶段性下跌，都是积极买入的机会。只要不出现大规模的变化和动荡，武汉房价肯定会继续往上走，不过不是现在、也不是明年。我们要做的是：不追高，但也要在房价与城市发展水平相当时出手，以分享城市发展的红利。
开发商挣钱了，为了定高价决定慢慢卖
苹果式饥饿营销将现身
从市房管局6月份的统计数据看，武汉上月卖掉了新住房278.29万平方米、2.65万套，较5月分别减少2.57%、4.11%；平均价格为9021元/平方米，上涨0.56%。
从实际卖出新房的价格区间来看，6月武汉7000元/平方米以下的成交9461套，占比为35.65%；7000-10000元/平方米的成交8621套，占比为32.49%；10000元/平方米以上的新建住房成交8254套，占比为31.86%
而一年前同期万元房占到25%，两年前只占到17%。
从这些数据看，武汉近两年的房价确实是上涨非常快，但市民接受房价的主体仍在1万元以下区间。
那些卖两万甚至三万多的房子，绝对数量上是少数，但确实催升了房价预期，这些也正是开发商要达到的效果。
昨天建设大道旁一家楼盘的项目经理告诉权哥，明年他们准备把精装房卖到5万。不管你信不信，反正我不信。
当然，据说汉口江边有房子卖价过4万了。对于这样的开发商，我只能说一句：看来你是不想卖。或者说是前期挣了钱没有资金压力，打算慢慢卖。
在武汉当下的楼市中，这种心态的开发商已经不是少数，不止一个楼盘在控制销售节奏，希望采取“饥饿营销”的方式来吊高购房者的胃口，让他们接受即将到来的高价格。
一大波开发商又被曝光
抢房风中敬请小心谨慎
近期，市房管局又曝光了一批违规卖房的开发商。
上面的违规行为中，很多都跟价格、营销策略等有关系。
有的明明是房子可以卖了，三四百套房子却非要收齐上千个认筹金才开盘，为的就是想造成争抢局面好抬高价格；有的是房价房源早在预售证里标明了，但偏要遮遮掩掩不在售楼部里摆出来，而是一个单元一个楼栋的拆开卖，故意形成“房源不多、马上卖完”的假象。
据说最过分的开发商收了购房者认筹金长达一年还不开盘，这就有故意占用购房者资金的嫌疑了。
总之，有房不卖就是耍流氓，“饥饿营销”是种病，得治！希望有关主管部门加大执法力度，让房地产市场多一些透明、少一些套路、多一些理性、少一点疯狂。
疯狂抢地又上演
谁拿地王谁难受
武汉房价预期居高不下，与屡屡出现的天价地关系很大。如7月8日汉口复兴村地块拍出18011元每平米的楼面地价，使得周边楼盘应声跳涨。7月28日，武汉又有8块地拍卖，其中汉阳滨江地块多达8家国内大地产商报名，预计将刷新汉阳地价；另青山滨江地块的起拍总价达到43.5亿元，将刷新青山区域的单块土地总价新高。
地价贵了，确实开发商的成本就增加了，但这与房价并不是一一对应的关系。实际上，从2007年及以后武汉诞生的多个地王来看，不是长草多年才敢开发，就是被接踵而来的市场寒流打得抬不起头，恨不得亏本卖，比如汉口义和巷、汉阳琴台等。
相反，从过去10年武汉楼市的发展看，反而是地王频出的两三年后，房价即出现阶段性见顶，这个时间点正好与“地王”们的房子上市开始卖的节点重合。
可以说，武汉地王谁当谁难受——也许你能卖个好价钱，但请先熬个三五年再说。
提醒：今年买房的多去工地，提防开发商赶工期
去年到今年，武汉卖房数量一再创纪录，但据权哥了解到的信息，为了尽快赶上这阵风，几乎所有开发商的销售老总和工程老总都成了仇人，赶工期、抓进度是每个开发商的头等大事。
但是，这对购房者来说，真的说不上是好消息。盖房子是要遵循物理规律的，打桩的深度，水泥、砂浆的配比和凝固，墙体、瓷砖、涂料、防水的选用，甚至管线铺设、小区道路、绿化苗木等，是不是一一对着施工要求、规划图纸、售楼承诺在搞，真的很令人担忧。
尤其提醒购买精装房的小伙伴们，建议你们真的要在装修期间去工地看看，因为所有的东西特别是隐蔽工程，比如电线、水管、采暖等，一旦有问题就得伤筋动骨，关键是你还不容易发现。
在此，对还没买房的小伙伴提示：最好挑选那些常年做精装房或在武汉有成熟精装项目的开发商，要对那些从来没做过装修房而只是打算用精装来抬高房价的开发商要慎之又慎、擦亮眼睛。
不过，不管怎么提醒预防，权哥预计，交房问题将成为武汉楼市今后很长一段时间的矛盾焦点。
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出品： 长江日报全媒体编辑： 王戎飞校对： 胡蝶
大学教师8万买北京平房，11年后对方反悔遭强执
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一如往常，王桦晨起在村里的广场锻炼身体。11月底，北京下着小雪，69岁的她仍可以跑完7公里。村民碰到她，玩笑地打招呼，“怎么还没搬走？”她中气十足地回：“我就不走，这是我的房子。”
一月前，她买下的农村宅基地遭腾退，她便在旧居不远处租住，继续待在村里。
2007年，大学老师王桦以约8万元的价格，购得北京房山区田各庄村的一处农村宅基地，并与房主李越签订协议。
18年，李越向法院起诉，要求判决购房合同无效，收回房子。次年，房山区法院决合同无效，且王桦需腾退房屋。她不服该判决，多次不履行，后遭法院强制执行。
李越面对媒体时称，愿意返还8万元购房款。王桦告诉九派新闻，“物价上涨，哪有原价买回的道理？不诚信者不能获益。”
但谈起理想的赔偿金额，她一口回绝，“不缺钱，只缺住处。”
王桦走在田各庄村。图/九派新闻 徐鸣
【1】买卖
走在田各庄村街道上，随处都能看到正在翻盖的自建房。玻璃窗上、柱子上贴着“自建房两居室出租”的小广告。
村庄位于北京市房山区，距离燕房线地铁站5km左右。骑车只需十几分钟，村口便有公共交通。村民高红介绍，她的孩子在北京二环上班，通勤只需地铁加骑车，每天能回家住。
在这里，每月1300元能租到两室一厅一厨一卫，门口是大庭院，没有高楼遮挡阳光。高红说，“在市里，这不起码得五千。”
王桦买下的宅基地就在该村。她曾在华中地区一所985高校任教，夏季气候炎热，最初买房是想“找个凉快的地方过暑假”。
2007年，结束学校的课程，她到北京看望姐姐王暧。彼时，王暧在京租房开公司，房东说手上有套一居室，欲29万卖给她，她正犹豫。王桦说，自己在外面看中一个小区的房子，每平方米只要1200元。
王桦看中的，是田各庄村集体土地上盖的楼房。她本来准备买楼房，这时李越问她“平房要不要？”
与村口的楼房不同，祖宅独门独户还带院子，约400平方米，王桦告诉九派新闻，“城里人一看这大院子，肯定喜欢，当时我一眼就看中了。”
看房当天，她就打电话给姐姐，说要买下这套平房。姐姐说，见者有份，一人一半。“我当时卡里有18万现金，马上就去取了买房钱。”王暧说。
据王桦提供的书面材料，2007年8月7日，北京市房山区田各庄村村民委员会开具收据，写道：“今收到王桦交来房屋管理费3000元。”且加盖了印章。相关判决书确认了该事实。
另一份村委会出具给城关供电所的《证明》显示：兹证明我村村民李某与李越为父子关系，李某已死亡，房屋由其儿子李越继承。李越将房屋卖给王桦，请将李某变更为王桦。证明上写有电表号与加盖印章。
九派新闻获取的相关判决书显示，2007年8月8日，李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定，王桦购买李越的宅院内房屋4间，支付价款6万元，当日支付房价款和其他款项共计8万元。
上午看房，下午签约。还没来得及出银行门，在ATM机前，姐妹俩人就直接把钱转手给李越。这间平房的买卖在一天内就完成了。
王桦说，这么迅速，是怕对方反悔不卖了，“没想到的是，他十几年后反悔了。”
涉案宅基地。图/九派新闻 徐鸣
【2】反悔
王桦买下平房后，没有与卖方再碰面，几乎再无交集。居住十几年后，2018年的一天，她突然接到电话，对方说想把房子买回去。
她认为自己在田各庄村安居乐业，住了这么多年，便一口回绝。被拒绝后，对方向法院提起诉讼。
李越诉称，经询问得知双方签订的协议违反法律规定，故请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
王桦告诉九派新闻，在买房时，她并非对可能产生的纠纷毫无意识。她强调，买房时李越说他是居民，不是村民，“不然我不会买他的房子。通州宋庄画家村案发生后，我知道不能买农民的房子。”
（记者注：2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署协议。2006年10月，房屋升值，马海涛起诉李玉兰，要求撤销合同，收回房子。次年，通州法院宋庄法庭一审判决该协议无效，马海涛向李玉兰支付9.4万余元房屋补偿，李玉兰腾退房屋。市二中院终审维持原判，但指出李玉兰可就信赖利益损失另行主张赔偿。）
不仅如此，王桦称，她特意在合同签订两年后（即2009年）才动工加建五间房屋。她在手机里翻看上百条法律条文，翻出其中一条佐证她的行为，上面写道：“《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。”
2019年，法院审理后判决，两人签订的房屋买卖合同无效。
法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。王桦并非本案涉及房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民，不得购买农村宅基地上房屋，没有购买资质。
北京市房山区法院执行局崔法官接受采访时表示，第一份判决书判的是房屋买卖合同无效。第二份判决书判的是返还并腾退宅基地及房屋。
据《法治进行时》，李越接受采访时称，卖房是因当年父亲患癌，经济困难。“她来田各庄村买房，一说，一拍即合。”
协议签订11年后。李越称，母亲对老房有情结，住楼房别扭，“就把房子弄回来得了。”他谈到，当时条件稍微好点，便跟王桦协商，但她一直不同意。
李越面对媒体时表示，愿意返还购房款八万元。
九派新闻记者走访该村，说起此案，几乎人人皆知，村民各有说法。
有村民直白地说：“我觉得李越没理，早干吗去了，人家都花钱装修住了那么久。”也有村民认为，“从法律上讲，买卖手续不全，（被要回去）那也没办法。”
【3】腾退
在田各庄村，卖宅基地又反悔并非孤例。村民高红称，当年，村里集体土地上建了楼房，“挺多村民卖掉小院，去买楼房，后来又想买回来。”资料显示，楼房为田各庄小区，又名为福金苑，共五栋，建于2006年。
田各庄小区。图/九派新闻 徐鸣
九派新闻走访发现，小区贴着卖房与求购房屋的广告，均价8000左右一平方米。
售卖与求购广告。图/九派新闻 徐鸣
高红介绍，当年有的是6万多卖，30多万买回，都是互相协商价格，“现在估计得六七十万才能买回来。”
其还称，卖给本村人，就买不回来，“人家在村大队一过户，就不是你的了。”“如果卖给外地的，可能就可以买回来。”
王桦也持有同样说法，她说，对方卖房的原因并非父亲患癌，而是为了改善住房条件。当时，北京的农村还没有实行‘煤改电’，冬天，村民需要运煤取暖，“有些人觉得不方便，嫌脏”。村里盖楼房后，部分村民将宅基地卖掉，去置换楼房。
她还表示，李越的姐姐也同样卖了宅基地，不过是卖给了同村人。也有村民告诉她，自己弟媳的房子当年1.9万元卖出，后来协商到68万买回。
对于上述说法，记者向田各庄村村委会主任求证，其表示不接受采访。
资料显示，对于返还问题，实践中，有的地区考虑出卖人因土地增值所获利益，以及房屋价值变动,由买受人返还房屋，出卖人向买受人赔偿（地上物价值）,作为对价返还，具体数额可委托评估机构评估。
上文提到的宋庄画家案，在一审宣判时，法官曾指出，买卖双方都存在过错，应按七三开承担过错责任。一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，涉案房屋宅基地总价约为26万元，法院按照这一价格的70%计算，确定了18.5万元的赔偿数额。
最终，画家李玉兰腾房，总共获赔28万元。此案代理律师曾表示，七三开已是该类案件审判的常见判法。
记者检索到的另一份案号为“（2018）京03民终8634号”的农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书显示，此案中，北京市第三人民法院同样判决双方协议无效。判决书提到，宗某某在出卖房屋后，2017年之前从未主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可2003年的房屋出售行为，虽目前法律上确认房屋买卖合同无效，但宗某某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。
该案法院还认为，特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由被告王某某继续占有使用。原告宗某某在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向王某某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。
在本案中，一审法院判决王桦腾退返还房屋，损失赔偿等问题可另行解决。
对于判决，王桦不满。她告诉记者，当时买卖的祖宅到处漏雨，没法住人。她与姐姐各自投入了十余万元用于装修、加建房屋。“现在却一分钱都得不到，购房款都没有。”
【4】“不缺钱，只缺住处”
强制腾退后，涉案祖宅如今被一条铁链锁得牢固，无人居住。房屋被强制执行后，王桦租住在距离祖宅百米不到的群租房里。
与上百平方米的旧居不同，她觉得现在的住处逼仄、不便。不到一米宽的过道，摆满了鞋、快递箱，昏暗，见不到阳光。没有厨房，她只能在门口的地上蹲着做饭。“在原来房子里，我还爱做点包子吃，这里都不方便。”
房间里，被搬来的电视机、热水壶、衣物散落在各处。王桦最苦恼没有桌子，“平时想写个诉讼材料都没有地方写。”她把洗衣机当桌子，笔记本电脑竖起放在抽屉的夹缝里。
王烨现住所。图/九派新闻 徐鸣
房东告诉九派新闻，租金是李越支付给他，一间每月400元，共两间，目前已支付半年租金。
王桦透露，在她每天晨练时，村民告诉她，李越在附近等候她，大概是想与她沟通，但她不予理会。
谈起期望的赔偿金额，她一口回绝——“我不提钱。”她念着自己账户的收入、退休金，还有在南方和中部城市的其他房产。“我炒股还赚了不少呢。”她说，“我不缺钱，只缺（合适）住处。”
王桦在群租房。图/九派新闻 徐鸣
她所说的缺住处，指的是北京的住处。她说，十几年前买北京的房子，是为了“找个凉快的地方过夏天”。步入老年，她现在直言，是为了北京的医疗条件，“这里离房山区的医院开车只需5分钟，加强的核磁共振都能做。”
她摸着自己的甲状腺，回忆道，“当时我这里要动手术，处理不好很容易甲减（甲状腺功能减退），要终身服药，消融术副作用小，但当时在广州都很少医院能做。我在北京做完手术当天，能自己走回家，甚至晚上睡眠都没受影响。”
她讲起自己的买房故事。2008年，她看新闻提到城镇化，便立马到广东某地买了房。北方天气转冷，她便到广东过冬。有时，退休群的其他老师也开她玩笑，说她各处都有保障。她也自嘲：“你们有子女啊，子女是你们的保障，我没有子女嘛。”
开始打这个官司后，她便一步不离地守着宅子，再也没去南方过冬了。
记者问她，之前想象的退休生活是现在这样吗？她说，本来打算在70岁前玩遍全球五大洲，70岁后玩遍国内。前几年，在欧洲游玩102天后，她回到田各庄村，担心有人“侵占”房屋，也没再出去游玩。“明年到70岁，旅行社就不收了，得要家属陪同，我又没有家属。”
但她对自己健康情况十分自信，“我身体还挺好的，等这个事结束，我就一人去澳洲玩，当背包客。”
距离强制执行已过去近一个月，王桦每天都会经过那处宅子。隔着围墙，她指着院子里的柿子树、杏子树，说它们每年都长得好，果实丰硕。她入住后，也种了一棵核桃树，“好吃得很”。
她还说，住在这里这么多年，除了去年夏天，十几年来气候凉爽舒适，“没有一个夏天通宵吹过电扇。”
“我要坚守在这里。只剩这一处了。”她说得斩钉截铁。
她谈起，自己为了去医院更近，在2016年以11.3万成交了一套昌平的小产权房，签的20年租赁合同，去年被拆，同样一无所获。
这时，有人给她介绍买村口的楼房，她抬头说道：“谁还敢再买小产权房？”
（文中人物均为化名）
【来源：九派新闻（记者徐鸣）】
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