“富力公子”资本局：实控三家上市公司 地产业务浮出水面
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中新经纬客户端5月22日电(薛宇飞)20日晚间，实地地产发展有限公司(以下简称“实地地产”)在港交所提交招股书，正式开启资本市场征途。根据机构排名，实地地产年销售额仅排在中国房企百名左右，属于小规模开发商，但其实控人、董事长却是富力集团联席董事长、总裁张力的独子张量。根据《2019 胡润百富榜》，张力、张量父子以240亿元人民币的身家，排在中国富豪榜第133位。
曾留学海外的张量，有着与第一代地产商不同的作风，涉足的行业涵盖了矿业、装饰、餐饮、影视娱乐、风投、地产等。实地地产仍是张量主要的商业版图，招股书披露，公司2017年-2019年营收的复合年增长率达到46.6%，负债有逐年走低的趋势，但仍高于行业平均水平。
从煤老板到投资人
在房地产行业，有像碧桂园的杨惠妍、世茂的许世坛、融创的孙喆一等，从自家企业管理岗位做起，一步步向上迁升并直至接班的“地产二代”；也有如王思聪这种，不想子承父业，愿意在外搏事业的豪门子弟。
张力曾在多个场合明确表示，儿子张量不会接班富力。出生于1981年的张量，曾留学加拿大，2003年回国后没有进入富力体系工作，而是另起炉灶闯荡生意场。
回国当年，张量创办了恒量建设集团，主营建筑业务。报道显示，该公司早期承接了富力多个住宅小区与甲级写字楼的建造、装修等工程，后续进入中山、贵州、无锡等城市开展业务。这期间及以后，张量陆陆续续创办了电梯媒体飞沙、网上3D售楼咨询平台狙房网及一家饮食公司。媒体称，飞沙后来被分众传媒收购，张量取得不错的投资回报。
实地地产的历史可追溯至2006年，创立之初，张量及其母亲廖冬芬分别拥有实地地产集团80%及20%股权，其后，张量取得了全部控制权。成立当年，实地地产集团在广东中山开发了首个住宅物业项目璟湖城，但此后数年，都没有大的动作。实地地产招股书在“我们的主要业务发展里程碑”一栏中，2006年-2012年是空白，直到2013年，将业务拓展至贵州、江苏两省时，才有了新的记录。
2014年，张量当起投资人，创办了黑洞投资，这是一家聚焦多资产类别、多策略投资的平台型投资机构。有报道称，黑洞投资的投资名单中包括了货拉拉、房司令、小狗机器人、逗号新零售、桉树IBC、袋鼠影业等企业。在共享单车火热时期，张量投资了小蓝单车、优拜单车，但最终打了水漂。
2017年10月，张量通过买卖协议，购入了在港交所上市的天马影视已发行股本约58.71%的股份，折合4亿多元。之后，张量获任公司董事会主席，天马影视更名为传递娱乐。根据最新的报告，张量持有传递娱乐74.14%的股权。
招股书还披露，张量在主要从事半导体业务的港股公司脑洞科技担任执行董事。根据脑洞科技2019年年报，张量持有该公司74.96%的股份。
父亲张力除了地产业务，在煤炭开采上也有布局。2012年，力量能源在港交所上市后，张力就将公司的控股权转到了张量名下，根据2019年年报披露，张量通过一家境外公司拥有力量能源62.96%的股份。如今，张力担任力量能源董事会主席，张量担任执行董事。
实地地产股权结构图 来源：实地地产招股书
张量控制的三家上市公司，盘面都较小，截至2020年5月21日收盘，力量能源、传递娱乐、脑洞科技的市值分别为26.6亿港元、4.91亿港元、3.24亿港元。中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，从营收、利润、土储等指标来看，实地地产如果能够成功上市，市值可能不会高于100亿港元。至今，实地地产仍由张量100%控股。
营收复合年增长率近50%
直到2015年，多年未有大动作的实地地产，以17.08亿元先后在广州长岭居板块拿下四宗住宅用地，2017年，又在三亚、惠州、昆明及深圳开始发展各类物业项目。
近几年，张量在各方面物色职业经理人，扩充高管团队。2017年1月，张量任命私交甚好、曾被部分媒体称为百度“太子”的李明远为总裁，不过不到一年，李明远便挂印去职。
2019年10月底，有着碧桂园“打工皇帝”之称的刘森峰离开老东家，11月就任实地副董事长兼总裁。根据招股书显示，今年4月21日，刘森峰获委任为执行董事兼首席执行官。其他董事和高管中，多有富力、龙湖、泰禾的工作经验。
招股书援引中指院的数据称，实地地产2019年的销售额排在中国房企第92位，也就是300.4亿元人民币。而克而瑞研究中心数据显示，2019年其全口径销售额、操盘金额分别为119.6亿元、108.3亿元，排在中国房企第153位、第149位。
2017年-2019年，实地地产收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，复合年增长率为102.9%。
从营收上看，2017年-2019年，实地地产超9成收益来自物业销售，即卖房收入，2019年该部分收入占到总营收的98%。近三年，物业销售收益主要来自广州、遵义、中山、无锡、武汉五个城市，其中，大本营广州2019年的物业销售收益约为40.73亿元，占当年物业销售总收益的49.94%。
实地地产主要财务比率 来源：实地地产招股书
2017年-2019年，公司毛利率呈现出上升趋势，分别为21.9%、25.2%及30.9%。但在净利润和净利润率方面，均出现由升转降的现象。2017年-2019年，实地地产净利润分别为3.27亿元、8.46亿元、7.56亿元，净利润率分别为8.4%、13.3%及9.1%。招股书称，净利润率波动主要是由于项目交付时间表所致。
短债偿还压力大
其他财务数据上，主要由于股东应占权益增加，实地地产的净资产负债比率由2017年的38.09倍降至2018年的5.33倍，后又降至2019年的2.25倍，负债率下降明显。
对比行业数据来看，克而瑞数据中心显示，2019年上半年，174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%。实地地产的净负债率仍高于行业平均水平。
实地地产银行及其他借款总额 来源：实地地产招股书
2017年-2019年，实地地产借款总额(包括银行贷款及其他非银行借贷)分别为119.83亿元、117.71亿元、126.57亿元。截至2019年末，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为14.03亿元，其他借款为21.81亿元，共计35.84亿元，占当年末总借款的28.32%。截至2020年3月31日，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款和其他借款合计达到42.88亿元。
2017年-2019年，公司现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元，2019年末的现金及现金等价物已经明显低于一年内需偿还的借款，短期偿债压力大。招股书解释称，现金及现金等价物减少，主要是由于现金及银行结余因业务扩张在建项目数目不断增加导致资金需求增加而减少，受限制现金因预售增加而增加以及用于扩建的已抵押现金增加所致。
现金流方面，2017年-2019年，实地地产经营活动所得现金流量净额分别为25.15亿元、6.63亿元、2.23亿元，虽逐年下降，但保持了正数，对比处于扩张阶段的中小房企来说，还是不错的表现；投资活动所用现金流量净额分别为-59.1亿元、-27.14亿元、-19.63亿元，呈现收窄态势。
谢逸枫对中新经纬客户端称，近段时间在港交所提交招股书的中小房企，普遍面临着负债水平高、债务压力大的通病，急于上市，也是为了能够获得融资，缓解扩张资金压力。但当前，不管是房地产市场，还是整个经济环境，都不是上市的好时机，想拿到港交所准入证，难度不小。
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“斜杠青年”张量：左手科技，右手地产
记者| 陶婷
在张量身上，实地和科技的标签比富力集团更加瞩目。如其父亲张力所言，“他赚他的钱，我赚我的钱。他没有说来接班，我也没有计划。”
在圈子里沉浮十几年，张量是投资多面手，也是实地集团领队人。近不惑之年，摆在张量面前的，有实地债务压顶的难题，也有还未实现的“地产苹果公司”梦。
斜杠青年
22岁从加拿大归国的张量，没有进入富力麾下，而是当起了横扫公关、互联网、煤矿、地产、金融等诸多领域的“斜杠青年”。
当年，张量创办恒量建设集团，担任股东和董事，也就是后来的实地建设集团。此后几年，张量陆续创办电梯媒体飞沙、3D售楼咨询平台狙房网、普及中国、饮食集团等，不断在各个领域试错。
怀揣一腔热血，张量终于从2012年开始真正走入大众视野。
当年，父亲张力旗下的“力量矿业”在香港上市。上市前，张力持有70.8%的股权，上市完成后，张力把控股权转交给张量，后者成为力量矿业的实际控制人。
两年后，张量将触角伸向投资领域，成立了聚焦私募地产和私募股权的黑洞资本。
以2016年为分水岭，此前张量和他的黑洞投资孵化的互联网金融公司握手金融、逗号便利店、狙房网、普及中国等都还是围绕着房地产做文章。但走着走着，他投资风格有了微妙的变化，黑洞资本不再是地产业务的配角。
随后几年，黑洞资本投资了星客多快剪、Archiact、硅谷密探、梦想直播以及币安等在内的20多家公司。孵化了小狗机器人、逗号科技、前沿剧场、袋鼠影业、桉树IBC等30多家企业。
跨界玩法让外界看到了张量对互联网和科技的执念。
在共享经济正当时的那几年，张量也赶了一波热潮，先是1.5亿元跟投了优拜A轮融资，紧接着作为唯一投资方再次投资优拜1亿元。同期，小蓝单车也获得了黑洞资本4亿元的融资，成为张量在共享经济领域最大的一笔投资。
但随着这两家共享单车相继倒闭，张量两次投资的6.5亿元难见成效。
除此之外，张量还于2017年从香港影人黄百鸣手里买下连年亏损的天马影视，剥离了天马影视的院线业务，转型影视综艺制作，并更名为传递娱乐。没过多久，传递娱乐以4.5亿元人民币收购了内地影视综艺圈新锐翘楚厚海文化及其附属公司。
跨行转型并不容易，当时外界对此次接盘并不看好。在如今国内影视行业萧条的大背景下，张量也只能“静候影视行业的春天再次到来”。
“我一直以来的投资逻辑就是如此，不要盲从，尊重自己的内心，大胆尝试。” 张量曾评价自己，“创新过程中肯定会有犯错，没有犯错的创新是不值得尊敬的。”
兜兜转转，张量还是怀揣对智慧科技的执着，回归地产主业，带领实地朝“地产界的苹果公司”进发。
“地产界的苹果公司”
从广东中山实地·中山璟湖揭开实地面纱，到“智慧社区”实地·常春藤捧红实地名噪一时，张量和实地逐渐从富力集团的“关照”中走出，成为“业界黑马”。
实地销售额从2015年的14.6亿飙升破百亿，只花了一年。2017年又翻了一番达201亿，挤进销售排行前百之列。
高光的那几年，张量带着实地跑遍了全国，迅速在华南、华东、华北、华中、西南以及海南六大城市群铺展声势，进入包括广州、深圳、武汉、三亚、无锡、珠海、重庆、昆明等在内的几十个城市。
如今“三道红线”束缚下，房企日子愈发难过。在这之前，张量已经开始将实地推向资本市场。
今年5月，实地向港交所递上招股书。顺利的话，张量手上又将多一个除传递娱乐有限公司、脑洞科技有限公司和力量矿业能源有限公司外的实控上市平台。
为推动上市进程，张量在去年4月就将原泰禾集团CFO李斌纳入麾下，给了李斌实地集团CFO的职位，主要负责分管融资、资金、财务、税务工作。在公司上市前，张量将之提拔为执行总裁。
实地的招股书显示，2017年至2019年，借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元；净资产负债比率在逐年下降，分别为3909%、533%、225%。截至去年年底，现金及现金等价物20.4亿元，一年内到期的短期负债为35.8亿元。
几百页的招股书铺开了张量的资本版图，也再次重申“智慧”二字。
如张量所言，“属于科技地产的时代新篇章已经开启，中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了，进入到拼产品的阶段。”
早在2017年，张量就请来了百度李明远，想借力互联网让实地实现科技赋能。李明远入职后，要求建立节点管理系统，加强对所有地产业务流程及员工的管控。但不到一年，李明远便离开了实地。
张量并没有放弃“地产+科技”的实践模式，一面继续寻找职业经理人加盟，一面打磨自己的产品。
去年年底张量又请来了原碧桂园江苏区域总裁刘森峰，全面负责实地集团地产业务发展和日常经营管理。
近几年，张量打造了集智能产品、数据分析、服务三位一体的SLS（Smart Life System）智慧人居系统。也推出了hachi delight智能物流机器人、智能微诊室、hachi auto无人驾驶通勤车等产品。
去年8月，实地宣布已经在实地·永川蔷薇国际项目率先落地国内首个全场景智慧社区，却引来不少质疑声。
有业内人士认为，实地只不过是增加了几个机器人来增加房子的卖点。实地毕竟不是专业高科技公司，真正要实现智慧人居，在短期内很难做到。
尽管智慧地产争议犹存、前路仍艰，但不得不承认，张量还是有远见的。就算没有疫情倒逼，“科技+”一定是大势所趋。
只不过，实现智慧科技赋能需要张量带领团队拨开迷雾明确方向。实地不缺吸引人才的能力，但留住人确实是张量需要补足的课题。
在冲刺港股IPO的关键时刻，实地内部依然人来人往。
今年8月中旬，实地集团营销常务副总裁熊建生的离职把公司推上舆情高峰。尽管鸿坤地产原市场营销部总经理张羽晴迅速“补位”，但在上市期间关键人员变动对公司而言并非好事。
刘森峰也被传出离开实地的消息。8月末，刘森峰在微博上的一条“每个人本质上过的是一样的日子，不一样的是你的心在感受什么”文字加一张和雪松产投管理层的合影，惹来外界猜疑。
刘森峰离职一事虽已辟谣，但处于上市关键期的实地也确实需要保证管理层稳定。
当初的“斜杠青年”即将步入人生不惑之年，挑战更是来势汹汹。留住人、上市敲钟、稳住公司财务平衡，是当下摆在张量面前的三件大事。
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